理解EB-5 JCE贷款中的第一顺位抵押担保条款：风险因素与关键条款

当抵押担保的第一顺位抵押不具备法律约束力时，该如何处理？

赢众海外咨询公司最新推出的EB-5项目具备行业内最强的财务保障之一：不可撤销的第一顺位抵押权，并以优质抵押物作为担保。这一机会正好提供了一个契机，让我们深入探讨什么构成真正的第一顺位抵押权、哪些合同条款能够保障该权利，以及哪些常见条款可能在法律上削弱甚至取消这一保障，从而对投资者产生误导。

自2022年EB-5法案（RIA）重新授权以来，许多区域中心纷纷宣传其项目拥有贷款抵押物的第一顺位抵押权。然而，许多此类说法缺乏实际法律效力，更多的是一种营销噱头。本文章将深入分析EB-5项目募资文件中的各类法律条款，探讨其有效性以及对EB-5投资者的潜在风险。

EB-5投资中抵押担保的重要性

EB-5投资移民计划允许外国投资者通过投资符合要求的项目、创造就业机会，从而获得美国永久居留权。EB-5投资的关键要素之一，是新商业企业（NCE）向就业创造企业（JCE）发放贷款时的抵押担保安排。理解抵押物的结构及相关风险，对投资者和项目开发者而言都至关重要。本文章将探讨不同的EB-5抵押担保条款，重点关注第一顺位抵押及其相关的核心风险条款。

第一顺位抵押权的作用

第一顺位抵押权（First Security Mortgage）指的是贷款所抵押资产上的首要留置权。它确保NCE作为贷款人，在JCE违约时，对抵押资产享有优先追索权。这一安排为EB-5投资者提供了重要保护，因为其投资资金由有形资产支持，并且明确设定了资产回收机制。

关键抵押相关条款及其风险

尽管第一顺位抵押权提供了较强的法律保障，EB-5贷款协议中的部分条款可能显著影响投资者所承担的风险水平。

1. 不可撤销的第一顺位抵押权

· 如果贷款协议赋予不可撤销的第一顺位抵押权，则抵押权的转让不可被撤销，这确保贷款人在任何未来的财务变动中都享有资产优先权。

· 风险因素：该条款为投资者提供强有力的法律保障，降低资产被稀释的风险。

2. 贷款协议可单方面修改

· 某些贷款协议赋予借款方（JCE）或相关实体（如NCE管理方）单方面修改贷款条款的权力，包括还款计划、利率或抵押结构。

· 风险因素：如果JCE可以单方面修改协议条款，则可能削弱抵押物的保障性，延迟还款，甚至危及投资者利益。

3. 债务的优先顺位调整（次级抵押）

· 部分协议允许JCE新增融资，使第一顺位抵押权降级为次级抵押。

· 风险因素：如果JCE在融资过程中引入新的高级债务，EB-5投资者的抵押权益可能被推后。若JCE违约，优先债权人的追偿权可能会削弱甚至完全抵消EB-5资金的回收可能性。

4. 抵押物的部分或有条件释放

· 一些贷款协议允许借款方在特定条件下释放部分抵押资产，例如在完成某些开发里程碑后。此外，该条款可能涉及优先偿还开发商的股本投资，而非EB-5贷款。

· 风险因素：如果抵押资产在贷款全部偿还前被释放，投资者的保障将大幅降低，在违约情况下将面临更高损失风险。

大多数EB-5项目的结构

大多数EB-5项目的资本结构包括开发商自有资金、商业银行贷款和EB-5贷款（由一组EB-5投资者组成的NCE提供）。

商业银行贷款通常处于资本结构的最优先级别。通常，商业银行的介入被认为是项目稳健性的信号，因为银行在放贷前会进行严格的风险评估。较低的贷款利率通常表明银行认为该项目风险较低。然而，以下两种情况可能预示更高的投资风险：

· 银行贷款在整个资本结构中的比例过高。

· 银行贷款利率高于市场水平。

在这两种情况下，投资者应谨慎对待此类项目。

对于大多数EB-5项目而言，EB-5贷款的抵押物通常是JCE的资产，初期主要由土地价值支撑。随着项目推进，资产价值逐步提升。然而，绝大多数EB-5贷款对JCE资产的抵押权处于次级抵押地位，即受制于商业银行的优先债权。

如果项目已有商业银行贷款，EB-5贷款还能具备第一顺位抵押权吗？

可以，但投资者必须仔细审查项目文件，以确认EB-5贷款是否在整个项目周期中始终保持第一顺位抵押权。

在许多情况下，EB-5资金通常先被投入，随后项目再引入商业贷款。因此，EB-5贷款可能在初期享有第一顺位抵押权，但当银行贷款介入后，EB-5贷款可能被降级为次级抵押。一些EB-5开发商会误导性地宣传这些贷款具备第一顺位抵押权，实际上它们只是短暂地处于这一地位。

抵押物的残余价值

在项目失败时，抵押物是否具有足够的市场价值至关重要。投资者需要评估该抵押物是否仍然具有残值，并能否以接近预期价值的价格出售。

位于经济活跃地区、行业竞争壁垒高的项目通常提供更强的保障。作为尽职调查的一部分，投资者应进行“压力测试”，评估最恶劣经济情况下，抵押资产是否仍能保值。

此外，具有较高风险的项目还包括：

· 依赖单一客户的制造项目。如果该客户业务下滑，项目面临较大经营风险。

· 只生产单一商品的项目。如果该商品价格下跌，项目盈利能力将受冲击。

是否应该只投资于具备第一顺位抵押权的EB-5项目？

不一定。尽管第一顺位抵押权能增强项目的财务安全性，但单一因素无法决定项目的整体可行性。投资者应综合评估所有合同条款及潜在风险。

自2022年法案重新授权以来，我们目前正在参与的首个EB-5项目，采用了EB-5贷款作为高级债务。我们审查过多个具备第一顺位抵押权的项目文件，其中部分未通过筛选，另一些则存在较高风险。

警惕“第一顺位”法律条款中的风险信号

某些法律条款可能意味着重大投资风险，投资者应尽量避免涉及此类条款的项目：

· 赋予借款方或NCE管理人单方面修改条款的权力，而无需EB-5投资者的批准。

· 允许部分或有条件释放抵押物的条款，这可能使投资者认为他们拥有的法律保护实际并不存在。